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Zweitschlüssel: Tipps für Vermieter

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Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel für die vermietete Wohnung behalten? Schon oft kam es deswegen in der Vergangenheit zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Rechtlich gesehen ist es nicht erlaubt, einen Zweitschlüssel einzubehalten, selbst bei längerer Abwesenheit des Mieters. Sobald ein Mietvertrag geschlossen wird, muss der Vermieter dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung aushändigen.

Trotzdem sollten sich beide Parteien arrangieren. Wie das in der Praxis funktionieren kann, erklären Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz und Dr. Ulrike Kirchhoff, Vorstand von Haus & Grund Bayern in diesem Artikel auf dem Immowelt-Ratgeber.

Hauskauf: Wann ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

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Auch wenn es nicht so oft vorkommt: Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum man von einem Immobilien-Kaufvertrag zurücktreten möchte. Da ein abgeschlossener Kaufvertrag bindend ist, ist ein Rücktritt im Normalfall auch nicht so einfach. Allerdings gibt es einige Situationen, die die Rückabwicklung möglich machen. Hier erfahren Sie mehr über den Rücktritt vom Kaufvertrag sowohl für Käufer und Verkäufer und welche Konsequenzen daraus resultieren. 

Ein Rücktritt beim Hauskauf führt zur Rückabwicklung des Kaufvertrags. Gemäß § 346 Absatz 1 BGB sind bereits erbrachte Leistungen zurückzugewähren.

Vertragliches vs. gesetzliches Rücktrittsrecht

Wie der Name schon sagt, kann das vertragliche Rücktrittsrecht im Vertrag aufgenommen werden, ist aber nicht Pflicht. Das vertragliche Rücktrittsrecht hat gegenüber dem gesetzlichen Rücktrittsrecht Vorrang, wird in der Realität jedoch selten angewandt. Manchmal kann ein vertraglich geregelter Rücktritt jedoch Einiges vereinfachen. Besteht diese Klausel nämlich nicht, kann es beim Eintritt eines Rücktritts zu einer aufwendigen Rückabwicklung kommen, die viel Zeit und Geld kostet. Vor allem als Verkäufer sollte man sich überlegen, diese Klausel mit aufzunehmen, denn ein aufwendiger Rücktritt bedeutet eine Verzögerung für den erneuten Verkauf und kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Das gesetzliche Rücktrittsrecht muss nicht zusätzlich im Kaufvertrag vereinbart werden und gilt immer dann, wenn kein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde.

Ist ein Widerruf das Gleiche wie ein Rücktritt?

Sowohl der Rücktritt als auch das Widerrufsrecht sind recht ähnlich, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken. Das Widerrufsrecht wird im notariellen Kaufvertrag (ähnlich wie das vertragliche Rücktrittsrecht) vermerkt und besteht dann meist für einen Zeitraum von 14 Tagen. In dieser Zeit können die Vertragsparteien also ihre Meinung ändern und den Vertrag widerrufen. Das Widerrufsrecht ist freiwillig, aber empfehlenswert. Beispielsweise für den Fall, wenn vor Vertragsabschluss noch einige Fragen offen stehen. In der Realität findet das Widerrufsrecht jedoch eher selten Anwendung, denn normalerweise werden Unklarheiten geklärt, bevor überhaupt ein Vertrag geschlossen wird.

Gründe des Verkäufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Verkäufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Käufer zahlt nicht: Wenn der Käufer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgehen kann oder möchte, hat der Verkäufer das Recht (aber nicht die Pflicht), vom Kaufvertrag zurückzutreten. Das ist natürlich nur dann möglich, wenn dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags nicht klar war, dass der Käufer nicht in der Lage sein wird, zu zahlen. In diesem Fall kann der Verkäufer sogar die für den Verkauf angefallenen Kosten vom Käufer zurückverlangen. Diese können beispielsweise die Makler- oder Notargebühren sein.
  • Der Käufer hat vertragswidrig bauliche Veränderungen vorgenommen.

Gründe des Käufers für einen Rücktritt vom Kaufvertrag

Übliche Gründe des Käufers für den Rücktritt vom Immobilien-Kaufvertrag sind die folgenden:

  • Der Verkäufer hat Schulden auf der Immobile lasten, die nicht gelöscht oder übertragen werden können.
  • Der Verkäufer hat dem Käufer vor dem Verkauf bedeutende Mängel verschwiegen, die erst nach Abschluss des Vertrages vom Käufer entdeckt werden. Schließlich gilt das Verschweigen von bekannten Mängeln und Schäden als arglistige Täuschung.

Käufer muss Arglist des Verkäufers beweisen

Der Käufer kann also nicht bei den kleinsten Mängeln zurücktreten, sondern muss eine arglistige Täuschung seitens des Verkäufers nachweisen. Das bedeutet also, dass der Käufer nachweisen muss, dass dem Verkäufer die verschwiegenen Mängel bereits vor Vertragsabschluss bekannt waren. Der bloße Verdacht reicht nicht und ein solcher Beweis kann nur gelingen, wenn Zeugen bestätigen, dass der Verkäufer den Mangel gekannt hat. Beispielsweise wenn der Verkäufer bereits bei Eigentümerversammlungen oder mit Handwerkern über den Mangel gesprochen hat.

Achtung: Kein Rücktrittsrecht bei gescheiterter Finanzierung

Im Gegensatz zum Verkäufer hat der Käufer keinen Anspruch auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag, wenn er keine Finanzierungszusage von seiner Bank erhält. Aus diesem Grund ist es ratsam, den notariellen Kaufvertrag erst dann abzuschließen, wenn die Finanzierung gesichert ist und alle Fragen geklärt sind.

Ab wann kann ich einen Rücktritt verlangen?

Bevor es überhaupt zu einem Rücktritt kommen kann, muss der anderen Vertragspartei, die für den Rücktrittsgrund verantwortlich ist, eine Mahnung und eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt werden. Beispielsweise wenn der Käufer nicht fristgerecht zahlt, muss er eine letzte Chance erhalten, also eine Frist, bis zu der er zahlen muss. Wenn die Frist abläuft und der Käufer weiterhin nicht zahlt, kann ein Rücktritt vollzogen werden.

Schadensersatzansprüche nach dem Rücktritt vom Kaufvertrag

Ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag erfolgreich durchgesetzt worden, können in den meisten Fällen Schadensersatzansprüche entstehen. Der Schadensersatz soll dann den Schaden ausgleichen, der durch die Pflichtverletzung einer Partei entsteht. Dabei ist die Höhe des Schadensersatzes unterschiedlich und von mehreren Faktoren abhängig. Nicht nur der Kaufpreis spielt hierbei eine Rolle; auch der Grund des Rücktritts und inwiefern dieser Käufer oder Verkäufer schadet. Die Berechnungen des Schadensersatzes beruhen dabei grundsätzlich auf dem § 249 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Die Alternativen zum Rücktritt vom Kaufvertrag

Möchte oder kann man nicht direkt vom Kaufvertrag zurücktreten, gibt es auch einige Alternativen:

  • Die Anfechtung. Der Kaufvertrag kann wegen Täuschung oder generell dann angefochten werden, wenn einer der Vertragsparteien nach Unterzeichnung des Vertrages einen Irrtum feststellt. Hierfür muss man dann eine Anfechtungserklärung mit ausführlich erläutertem Anfechtungsgrund verfassen.
  • Die Minderung des Kaufpreises. Diese kann dann möglich sein, wenn nach Abschluss des Kaufvertrages Mängel bzw. Schäden entdeckt wurden, die dazu führen können, dass der Kaufpreis gesenkt wird.

 

Quelle: https://www.hausgold.de/

Mieter müssen Handwerker zur Kontrollen in die Wohnung lassen – wenn der Termin rechtzeitig angekündigt wurde.

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Wer kennt das nicht: Im Hausflur hängt ein Zettel aus, dass Handwerker oder Techniker zu einem bestimmten Zeitpunkt in Ihre Wohnung müssen. Sie haben die Arbeiter nicht beauftragt, müssen Sie sie trotzdem in Ihr Zuhause lassen? Ein konkreter Fall gibt Aufschluss.

In Deutschland herrscht Rauchmelderpflicht. Eine Wohnungsgesellschaft wollte diese in allen vermieteten Wohnungen durch Techniker überprüfen lassen. Denn durch Staub, Spinnweben oder Zigarettenrauch können sie nicht richtig funktionieren. Auch eine schwache Batterie beeinträchtigt die Funktion.

Ein Mieter verweigerte den Technikern jedoch die Kontrolle. Er wollte sie nicht in seine Wohnung lassen. Die Wohnungsgesellschaft zog deswegen vor Gericht.

Das Amtsgericht in Frankfurt am Main urteilte zugunsten des Vermieters. Denn der Mieter sei verpflichtet, den Techniker zur Prüfung der Rauchmelder in die Wohnung zu lassen. Die Duldung von technischen Kontrollen sei eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Doch es gibt auch Regeln:

Die Prüfer dürfen nicht zu jeder Zeit bei Ihnen klingeln. Die Richter empfanden ein Zeitfenster zwischen 8 und 18 Uhr für angemessen. Außerdem muss die Hausverwaltung die Kontrolle rechtzeitig ankündigen – spätestens zwei Wochen vor dem Termin.

Sind Sie zu dem Zeitpunkt nicht im Haus, sollten Sie das der Hausverwaltung rechtzeitig melden. Häufig gibt es einen Ausweichtermin. Ansonsten spart es Mühen, wenn Sie ein Familienmitglied, Bekannten oder Nachbarn fragen, ob er die Techniker zu dem Zeitpunkt ins Haus lassen kann.

Quelle: Focus Online

BGH stärkt Vermieterrechte Schadenersatz schon beim Auszug

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Stand: 28.02.2018 14:41 Uhr

Gibt es beim Auszug eines Mieters Schäden in der Wohnung, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Es bestehe sofort Anspruch auf Schadenersatz, so der Bundesgerichtshof.

Von Klaus Hempel, ARD-Rechtsredaktion

Wenn Mieter in der Mietwohnung Sachen beschädigen, die zur Wohnung gehören, kann der Vermieter sofort Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter auszieht. Er muss dem Mieter vorher keine Frist setzen, um ihm die Gelegenheit zu geben, den Schaden selbst zu beheben. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Mieter nicht ordentlich gelüftet und geheizt. Es schimmelte in der Wohnung. Außerdem waren die Armaturen im Bad verkalkt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden. Nachdem der Mieter ausgezogen war, verlangte der Vermieter Schadenersatz. Der Mieter wies das zurück. Er meinte, der Vermieter hätte ihm erst eine Frist setzen müssen, um die Möglichkeit zu haben, die Wohnung selbst wieder in Ordnung zu bringen.

Andere Lage bei Schönheitsreparturen

Der BGH ist dem nicht gefolgt und hat entschieden: Wenn der Mieter in der Wohnung einen Schaden verursacht und einfach auszieht, kann der Vermieter sofort Schadenersatz geltend machen. Er muss keine Frist setzen.

Anders läuft das bei Schönheitsreparaturen. Wenn der Mieter die bei Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht hat, muss der Vermieter erst mal Nachbesserung verlangen und dafür eine Frist setzen. Erst danach kann er Schadenersatz verlangen.

(Aktenzeichen VIII ZR 157/17)

Besonderheiten bei Erwerb und Veräußerung einer Wohnung

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Erwirbt der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung, betrifft der in der Regel einheitlich ausgewiesene Kaufpreis auch die Instandhaltungsrücklage. Der hierauf entfallende Kaufpreisanteil betrifft jedoch nicht die Wohnung als solche, sondern der neue Eigentümer zahlt für die Übernahme einer Rechtsposition, die der bisherige Eigentümer gegenüber dem Verwaltungsvermögen inne hatte. Der Teilbetrag ist daher bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage auszuscheiden (Aufteilung des Gesamtkaufpreises). Entsprechend hat der Veräußerer zu verfahren, der die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 EStG veräußert und einen privaten Veräußerungsgewinn zu versteuern hat, denn der Betrag des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, wird nicht für die Wohnung gezahlt und darf daher nicht in den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG) einfließen.

Bereits in 1991 hat der BFH entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Ist dies nicht geschehen, sondern hat das FA den Gesamtkaufpreis besteuert, sollte bei größeren Beträgen gegen den Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch eingelegt und die entsprechende Minderung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden.

Quelle: Gestaltende Steuerberatung – Ausgabe 08/2002, Seite 289

Vermietung an Angehörige

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66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete

Viele Eigentümer vermieten an nahe Verwandte oder an die eigenen Kinder. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein. Wichtig ist es in jedem Fall, einige Dinge zu beachten. Anderenfalls kann es böse Überraschungen vom Finanzamt geben. Erfahren Sie, worauf es ankommt.

Mietvertrag immer schriftlich aufsetzen

Bei Vermietung an Angehörige muss – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag auch – die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich der Nebenkosten angegeben sein. Desgleichen muss der Vermieter vertraglich festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist. Die Mietzahlung erfolgt per Dauerauftrag oder durch pünktliche Überweisung. So kann der Vermieter jederzeit beweisen, dass die Mietzahlungen tatsächlich geleistet wurden. Genau wie bei fremden Personen muss der Vermieter eine ordentliche Nebenkostenabrechnung mit allen Konsequenzen erbringen.

Grundsätzlich muss das Mietverhältnis mit Verwandten unbefristet sein. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag müsste der Vermieter gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.

Miethöhe muss angemessen sein

Seit dem 01.01.2012 gelten 66 Prozent der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug. Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für eine Einbauküche, Mobiliar oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 66 Prozent.

Die vergünstigte Vermietung an Angehörige ist also ein gutes Modell, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen sind niedrig und trotzdem kann der Vermieter die Kosten in voller Höhe geltend machen.

Jeder Immobilienbesitzer, der Wohnraum vermietet, bezieht Mieteinnahmen, die er als Einkommen beim Finanzamt versteuern muss. Auf der anderen Seite haben Eigentümer rund um das Haus vielfältige Kosten. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Durch eine verbilligte Miete an Familienangehörige lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern.

Als nahe Angehörige zählen:

  • Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährten
  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Eltern
  • Elternteile mit neuen Lebenspartnern
  • Großeltern
  • Geschwister

Quelle: ImmobilienScout24

Die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

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Was passiert mit der eingezahlten Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Was ist eine Instandhaltungsrücklage:
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 Abs. 5 Nr. 4 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Eigentumsanlage gesetzlich verpflichtet eine angemessene Geldsumme (Instandhaltungsrückstellung) zu bilden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss, in den Wirtschaftsplan, durch die Eigentümerversammlung festgelegt. Angespart und gezahlt wird die Instandhaltungsrücklage mit dem festgelegten Hausgeld. Mit dem angespartem Geld, sollen anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder dringend anfallende Reparaturen abgedeckt werden.

Instandhaltungsrücklage darf bei Verkauf nicht ausgezahlt werden!
Eine Auszahlung der anteiligen Instandhaltungsrücklage an einen Eigentümer der seine Wohnung veräußert, ist in der Gesetzgebung nicht vorgesehen. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage darf nur zur Instandsetzung- und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden. Nur bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ein Einsatz der Rücklage für laufende Kosten zulässig.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, bleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft und geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über.

Verwalter gibt Auskunft
Die Verwalterin ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, den gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage, gesondert von anderem Vermögen zu verwalten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erfragt ein ordentlich arbeitender Immobilienmakler bei der Verwaltung die exakte Höhe der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft an. Die hausverwaltung gibt dann eine schriftliche Auskunft über die bereits eingegangene Geldsumme.

Steuerliche Vorteile für den Käufer
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung zahlt jeder Käufer in Deutschland eine Grunderwerbsteuer, bemessen auf Basis des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie, an das zuständige Finanzamt zu zahlen. In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz (Stand: 06.2016) derzeit 5%. Diese Steuer wird nur auf den erworbenen Grundbesitz erhoben und nicht für einen Geldbetrag der Instandhaltungsrücklage oder mitgekaufen Inventar. Aus diesem Grund sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, das folgende Formulierung im Kaufvertrag mit aufgenommen wird:

Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von x.xxx.xx EUR (in Worten: xxx EUR).

So lassen sich je nach Höhe der eingezahlten Instandhaltungsrücklage schnell mehrere hundert Euro an Grunderwerbsteuer sparen.

Steuertips für Vermieter

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Mieteinnahmen müssen in Deutschland versteuert werden. Vermieter nehmen zudem oft weitere Ausgaben auf sich, um ihre Immobilie instand zu halten oder sogar aufzuwerten. Viele dieser Aufwendungen sind allerdings steuerlich absetzbar. Vermieter können sich so einen nicht zu vernachlässigenden Teil ihrer Ausgaben wieder zurückholen. Die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in der Steuererklärung regelt diese Rückerstattung. Als Vermieter sollte man also alle Belege und Quittungen sammeln und aufbewahren.

Welche Kosten ein Vermieter konkret steuerlich geltend machen kann, listet der Ratgeber-Artikel „Das können Vermieter von der Steuer absetzen“ von immowelt.de auf.