Archiv des Monats: April 2018

Mieter müssen Handwerker zur Kontrollen in die Wohnung lassen – wenn der Termin rechtzeitig angekündigt wurde.

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Wer kennt das nicht: Im Hausflur hängt ein Zettel aus, dass Handwerker oder Techniker zu einem bestimmten Zeitpunkt in Ihre Wohnung müssen. Sie haben die Arbeiter nicht beauftragt, müssen Sie sie trotzdem in Ihr Zuhause lassen? Ein konkreter Fall gibt Aufschluss.

In Deutschland herrscht Rauchmelderpflicht. Eine Wohnungsgesellschaft wollte diese in allen vermieteten Wohnungen durch Techniker überprüfen lassen. Denn durch Staub, Spinnweben oder Zigarettenrauch können sie nicht richtig funktionieren. Auch eine schwache Batterie beeinträchtigt die Funktion.

Ein Mieter verweigerte den Technikern jedoch die Kontrolle. Er wollte sie nicht in seine Wohnung lassen. Die Wohnungsgesellschaft zog deswegen vor Gericht.

Das Amtsgericht in Frankfurt am Main urteilte zugunsten des Vermieters. Denn der Mieter sei verpflichtet, den Techniker zur Prüfung der Rauchmelder in die Wohnung zu lassen. Die Duldung von technischen Kontrollen sei eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag.

Doch es gibt auch Regeln:

Die Prüfer dürfen nicht zu jeder Zeit bei Ihnen klingeln. Die Richter empfanden ein Zeitfenster zwischen 8 und 18 Uhr für angemessen. Außerdem muss die Hausverwaltung die Kontrolle rechtzeitig ankündigen – spätestens zwei Wochen vor dem Termin.

Sind Sie zu dem Zeitpunkt nicht im Haus, sollten Sie das der Hausverwaltung rechtzeitig melden. Häufig gibt es einen Ausweichtermin. Ansonsten spart es Mühen, wenn Sie ein Familienmitglied, Bekannten oder Nachbarn fragen, ob er die Techniker zu dem Zeitpunkt ins Haus lassen kann.

Quelle: Focus Online

BGH stärkt Vermieterrechte Schadenersatz schon beim Auszug

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Stand: 28.02.2018 14:41 Uhr

Gibt es beim Auszug eines Mieters Schäden in der Wohnung, muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen. Es bestehe sofort Anspruch auf Schadenersatz, so der Bundesgerichtshof.

Von Klaus Hempel, ARD-Rechtsredaktion

Wenn Mieter in der Mietwohnung Sachen beschädigen, die zur Wohnung gehören, kann der Vermieter sofort Schadenersatz verlangen, wenn der Mieter auszieht. Er muss dem Mieter vorher keine Frist setzen, um ihm die Gelegenheit zu geben, den Schaden selbst zu beheben. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Im konkreten Fall hatte der Mieter nicht ordentlich gelüftet und geheizt. Es schimmelte in der Wohnung. Außerdem waren die Armaturen im Bad verkalkt, ein Heizkörper hatte einen Lackschaden. Nachdem der Mieter ausgezogen war, verlangte der Vermieter Schadenersatz. Der Mieter wies das zurück. Er meinte, der Vermieter hätte ihm erst eine Frist setzen müssen, um die Möglichkeit zu haben, die Wohnung selbst wieder in Ordnung zu bringen.

Andere Lage bei Schönheitsreparturen

Der BGH ist dem nicht gefolgt und hat entschieden: Wenn der Mieter in der Wohnung einen Schaden verursacht und einfach auszieht, kann der Vermieter sofort Schadenersatz geltend machen. Er muss keine Frist setzen.

Anders läuft das bei Schönheitsreparaturen. Wenn der Mieter die bei Auszug nicht oder nicht ordentlich gemacht hat, muss der Vermieter erst mal Nachbesserung verlangen und dafür eine Frist setzen. Erst danach kann er Schadenersatz verlangen.

(Aktenzeichen VIII ZR 157/17)

Besonderheiten bei Erwerb und Veräußerung einer Wohnung

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Erwirbt der Steuerpflichtige eine Eigentumswohnung, betrifft der in der Regel einheitlich ausgewiesene Kaufpreis auch die Instandhaltungsrücklage. Der hierauf entfallende Kaufpreisanteil betrifft jedoch nicht die Wohnung als solche, sondern der neue Eigentümer zahlt für die Übernahme einer Rechtsposition, die der bisherige Eigentümer gegenüber dem Verwaltungsvermögen inne hatte. Der Teilbetrag ist daher bei Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage auszuscheiden (Aufteilung des Gesamtkaufpreises). Entsprechend hat der Veräußerer zu verfahren, der die Wohnung innerhalb der Zehn-Jahres-Frist des § 23 Abs. 1 EStG veräußert und einen privaten Veräußerungsgewinn zu versteuern hat, denn der Betrag des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, wird nicht für die Wohnung gezahlt und darf daher nicht in den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG) einfließen.

Bereits in 1991 hat der BFH entschieden, dass der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf die Instandhaltungsrücklage entfällt, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Vielmehr liegt insoweit Entgelt zur Erlangung eines geldwerten Anspruchs auf Bezahlung von Instandhaltungsaufwendungen aus der Rücklage vor (BFH 9.10.91, BFH/NV 92, 264). Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt und nur der die Wohnung betreffende Teil der Grunderwerbsteuer unterworfen wird. Ist dies nicht geschehen, sondern hat das FA den Gesamtkaufpreis besteuert, sollte bei größeren Beträgen gegen den Grunderwerbsteuerbescheid Einspruch eingelegt und die entsprechende Minderung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden.

Quelle: Gestaltende Steuerberatung – Ausgabe 08/2002, Seite 289

Vermietung an Angehörige

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66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete

Viele Eigentümer vermieten an nahe Verwandte oder an die eigenen Kinder. Die Gründe dafür können ganz unterschiedlich sein. Wichtig ist es in jedem Fall, einige Dinge zu beachten. Anderenfalls kann es böse Überraschungen vom Finanzamt geben. Erfahren Sie, worauf es ankommt.

Mietvertrag immer schriftlich aufsetzen

Bei Vermietung an Angehörige muss – genau wie bei jedem anderen Mietvertrag auch – die Höhe der vereinbarten Miete einschließlich der Nebenkosten angegeben sein. Desgleichen muss der Vermieter vertraglich festlegen, zu welchem Zeitpunkt die Miete fällig ist. Die Mietzahlung erfolgt per Dauerauftrag oder durch pünktliche Überweisung. So kann der Vermieter jederzeit beweisen, dass die Mietzahlungen tatsächlich geleistet wurden. Genau wie bei fremden Personen muss der Vermieter eine ordentliche Nebenkostenabrechnung mit allen Konsequenzen erbringen.

Grundsätzlich muss das Mietverhältnis mit Verwandten unbefristet sein. Bei einem zeitlich befristeten Vertrag müsste der Vermieter gegenüber dem Finanzamt einen Totalüberschuss über den befristeten Zeitraum vorlegen.

Miethöhe muss angemessen sein

Seit dem 01.01.2012 gelten 66 Prozent der ortsüblichen Miete als maßgeblicher Ansatz für eine vollentgeltliche Vermietung mit vollem Werbungskostenabzug. Hierbei wird von der Warmmiete ausgegangen. Liegt die vereinbarte Miete darunter, ist nur ein anteiliger Abzug der Werbungskosten möglich. Wird für eine Einbauküche, Mobiliar oder eine Garage zusätzliche Miete vereinbart, gelten hier ebenfalls die 66 Prozent.

Die vergünstigte Vermietung an Angehörige ist also ein gutes Modell, um Steuern zu sparen. Die Mieteinnahmen sind niedrig und trotzdem kann der Vermieter die Kosten in voller Höhe geltend machen.

Jeder Immobilienbesitzer, der Wohnraum vermietet, bezieht Mieteinnahmen, die er als Einkommen beim Finanzamt versteuern muss. Auf der anderen Seite haben Eigentümer rund um das Haus vielfältige Kosten. Überschreiten die Aufwendungen die Mieteinnahmen, wirkt sich das positiv auf die zu zahlenden Steuern aus. Durch eine verbilligte Miete an Familienangehörige lassen sich die zu versteuernden Einnahmen weiter verringern.

Als nahe Angehörige zählen:

  • Ehepaare sowie deren neue Lebensgefährten
  • Kinder
  • Enkelkinder
  • Eltern
  • Elternteile mit neuen Lebenspartnern
  • Großeltern
  • Geschwister

Quelle: ImmobilienScout24

Die Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

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Was passiert mit der eingezahlten Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Was ist eine Instandhaltungsrücklage:
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 21 Abs. 5 Nr. 4 ist die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Eigentumsanlage gesetzlich verpflichtet eine angemessene Geldsumme (Instandhaltungsrückstellung) zu bilden. Die Höhe der monatlichen Beiträge zur Instandhaltungsrücklage wird durch Mehrheitsbeschluss, in den Wirtschaftsplan, durch die Eigentümerversammlung festgelegt. Angespart und gezahlt wird die Instandhaltungsrücklage mit dem festgelegten Hausgeld. Mit dem angespartem Geld, sollen anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten oder dringend anfallende Reparaturen abgedeckt werden.

Instandhaltungsrücklage darf bei Verkauf nicht ausgezahlt werden!
Eine Auszahlung der anteiligen Instandhaltungsrücklage an einen Eigentümer der seine Wohnung veräußert, ist in der Gesetzgebung nicht vorgesehen. Eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage darf nur zur Instandsetzung- und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verwendet werden. Nur bei kurzfristigen Liquiditätsengpässen ist ein Einsatz der Rücklage für laufende Kosten zulässig.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, bleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft und geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über.

Verwalter gibt Auskunft
Die Verwalterin ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, den gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage, gesondert von anderem Vermögen zu verwalten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erfragt ein ordentlich arbeitender Immobilienmakler bei der Verwaltung die exakte Höhe der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft an. Die hausverwaltung gibt dann eine schriftliche Auskunft über die bereits eingegangene Geldsumme.

Steuerliche Vorteile für den Käufer
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung zahlt jeder Käufer in Deutschland eine Grunderwerbsteuer, bemessen auf Basis des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie, an das zuständige Finanzamt zu zahlen. In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz (Stand: 06.2016) derzeit 5%. Diese Steuer wird nur auf den erworbenen Grundbesitz erhoben und nicht für einen Geldbetrag der Instandhaltungsrücklage oder mitgekaufen Inventar. Aus diesem Grund sollte beim Verkauf darauf geachtet werden, das folgende Formulierung im Kaufvertrag mit aufgenommen wird:

Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von x.xxx.xx EUR (in Worten: xxx EUR).

So lassen sich je nach Höhe der eingezahlten Instandhaltungsrücklage schnell mehrere hundert Euro an Grunderwerbsteuer sparen.