Quelle: ImmobilenScout24

Mieter weigert sich zu zahlen

Da der Vermieter die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet habe, weigerte sich ein Mieter, zu zahlen. Bei einer Indexmiete reiche der Verweis auf den Verbraucherpreisindex aus, hielt der dagegen. Wer bekam Recht?

Mieter im Raum München hatten 2006 mit ihrem Vermieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen. Das bedeutet, ihre Miete kann angepasst werden, wenn sich der maßgebliche  Verbraucherpreisindex ändert. 2013 war es soweit, der Vermieter erhöhte die Kaltmiete um 85 Euro mit der Begründung, dass der Verbraucherpreisindex seit Vertragsschluss von 94,2 auf 106,1 Punkte gestiegen sei. Die bisherige Monatsmiete von 690 Euro sollte sich daher um abgerundet 85 Euro auf 775 Euro erhöhen.

Mieterhöhung unzureichend begründet?

Der Mieter empfand die Mieterhöhung als unzureichend begründet und zahlte weiterhin nur den alten Mietbetrag. Als er nach über einem Jahr auszog, verrechnete der Vermieter die ausstehende Mietschuld mit der vom Mieter hinterlegten Kaution. Das wollte der nun ehemalige Mieter nicht hinnehmen. Er klagte auf Auszahlung der vollständigen Kaution und erhielt vor dem Landgericht München recht. – Die Richter räumten zwar ein, dass es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht erforderlich sei, die Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex im Mieterhöhungsschreiben in einem Prozentsatz anzugeben. Nach „Sinn und Zweck der Vorschrift“ hielten sie es dennoch für erforderlich. Denn nur so könne ein durchschnittlicher Mieter die Mieterhöhung nachvollziehen. Daher sei die Mieterhöhung nicht wirksam gewesen und der Vermieter müsse die Kaution in voller Höhe auszahlen.

BGH: Mieter sollten rechnen können

Die Vermieterseite legte Revision ein und hatte damit Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) sah keine gesetzliche Grundlage dafür, dass der Vermieter dem Mieter einzelne Rechenschritte vorzurechnen hätte. Es müsse über die eingetretene Indexänderung hinaus lediglich die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Insofern war das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters korrekt und damit wirksam.

(BGH-Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16)

Aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt

Asyl und Migration – Recht und Wirklichkeit

Quelle: Focus-online 19.12.2017

Ab Januar gelten neue Regeln beim Bau. Verständliche Baubeschreibungen, eigene Pläne und Berechnungen – und sogar ein konkretes Datum, bis wann die Baufirma Ihre Immobilie fertigstellen muss: Worauf Sie ab Januar Anspruch haben.

Das neue Bauvertragsrecht ist ab 2018 erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es löst das allgemeine Werkvertragsrecht ab. Damit einher gehen zahlreiche Änderungen, etwa verständliche Baubeschreibungen, eigene Pläne und Berechnungen – und sogar ein konkretes Datum, bis wann die Baufirma Ihre Immobilie fertigstellen muss.

Tipp: Bauherren, die ihr Vorhaben noch in diesem Jahr anfangen wollen, sollten darauf bestehen, dass die neuen Regeln auch schon jetzt gelten, rät der Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Lässt sich die Firma nicht darauf ein, raten die Experten, lieber zu warten oder sich eine andere Firma suchen.

Was sich beim Bauen und Mieten ab 2018 konkret ändert:

Widerrufsrecht

Das Gesetz räumt privaten Bauherren zum ersten Mal ein Widerrufsrecht ein. Künftig können sie entsprechende Bauverträge 14 Tage nach Abschluss widerrufen. Der Unternehmer muss die Kunden darüber auch belehren. Fehlt die Klausel im Vertrag, ist ein Widerruf bis zu zwölf Monate nach Vertragsschluss möglich.

Für den Bauherren-Schutzbund (BSB) ist das eine sehr wichtige Verbesserung: „Die neue Regelung bedeutet einen Meilenstein für den Verbraucherschutz“, erklärt BSB-Geschäftsführer Florian Becker. „Der private Bauherr wird so vor fragwürdigen Rabattangeboten mit begrenzter Laufzeit und vor eigenen übereilten Entscheidungen geschützt.“

Präzise Baubeschreibung

Was wird wie gebaut? Das war in der Vergangenheit nicht immer klar geregelt. Mit der Reform des Bauvertragsrechts und der Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung erhalten Bauherren ab 2018 eine präzise Baubeschreibung: Baufirmen müssen ihren Kunden frühzeitig vor der Unterschrift unter dem Vertrag eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen.

In der Baubeschreibung müssen sich unter anderem Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke finden. Sie beinhaltet zudem detaillierte Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard.

Darüber hinaus ist das Niveau der in der Baubeschreibung erwähnten Leistungen auch im Falle einer nicht oder nur unklar beschriebenen Leistung maßgeblich. „Bauherren profitieren in mehrfacher Weise von dieser Neuregelung“, sagt Marlies Hopf von der Verbraucherzentrale Brandenburg. „Die Baubeschreibung ermöglicht Bauherren noch vor Abschluss des Vertrages, Angebote besser miteinander zu vergleichen.“

Festlegung der Bauzeit und Schadenersatz

Wenn in Bauverträgen bisher eine Bauzeit benannt wurde, war dies eine freiwillige Angabe, wie der BSB erklärt. Das ändert sich: Ab Januar müssen die am Bau beteiligten Parteien die Bauzeit im Bauvertrag verbindlich festzuhalten. Steht der Termin noch nicht fest, müssen sie die Dauer der Baumaßnahme nennen. Wichtig ist diese Angabe, damit Bauherren ihre Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug planen können.

Halten die Baufirmen sich nicht an den festgelegten Termin, müssen sie Schadenersatz leisten. Das heißt: Können Bauherren erst später als geplant einziehen und entstehen ihnen dadurch weitere Kosten, können sie diese künftig an den Bauunternehmer weiterreichen.

Des weiteren können Bauherren den Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss widerrufen.

Abschlagszahlungen

Firmen dürfen künftig maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird nach der Abnahme fällig. Das mindert nach Ansicht des Bauherren-Schutzbundes das Überzahlungsrisiko.

Aber: Bauherren können Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln an der Leistung, für die der Abschlag verlangt wird, nicht mehr komplett verweigern, erklärt der VPB. „Allen Bauherren mutet der Reformgesetzgeber zu, für eine deutlich nicht vertragsgemäße Teilleistung grundsätzlich Abschläge zahlen zu müssen“, erklären die Experten. Der Abschlag richtet sich nach der Höhe des Wertes, den die Teilleistung hat. Bei Mangelhaftigkeit kann der Bauherr einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten.

Unterlagen

Baufirmen müssen künftig Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften übergeben. Dazu zählen etwa Genehmigungsplanungen oder Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV).

„Die neue Regelung schließt eine Gesetzeslücke“, erklärt BSB-Geschäftsführer Becker. „Bis heute bestand häufig Uneinigkeit darüber, ob beziehungsweise welche Planungsunterlagen, bautechnischen Nachweise und Unternehmererklärungen dem Verbraucher ausgehändigt werden müssen.“ Durch die neue Regelung haben Bauherren die Möglichkeit, die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen zu lassen.

„Heizen mit erneuerbaren Energien“

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bezuschusst in seinem Programm „Heizen mit erneuerbaren Energien“ Solaranlagen, Wärmepumpenheizungen und Biomasseheizungen. Dabei gibt es eine Neuerung im Antragsprozess: „Um die Förderung zu erhalten, müssen Verbraucher ab 2018 den Förderantrag stellen, bevor sie mit der Umsetzung der zu fördernden Maßnahme beginnen“, erklärt Hopf.

Zuschüsse für altersgerechtes Umbauen

Altersgerechtes Umbauen wird im kommenden Jahr wahrscheinlich wieder bezuschusst. „Alles deutet darauf hin, dass die KfW 2018 wieder Maßnahmen unterstützt, die die Barrierefreiheit von Wohnungen verbessern und dem Schutz vor Einbruch dienen“, so die Expertin.

Dämmstoffe

Dämmstoffe mit dem Flammschutzmittel HBCD gelten ab 2018 in der Regel nicht mehr als gefährlicher Abfall und müssen damit nicht mehr als Sondermüll entsorgt werden. „Verbraucher müssen sie jedoch separat sammeln, so dass sie vom Entsorger erfasst und gewogen werden können“, sagt Hopf.

Das ändert sich für Stromerzeuger

• Eingeschränkte Steuerentlastung bei Kraft-Wärmekopplung

„Energiesteuern für Gas und Öl werden bei Kraft-Wärmekopplung nur noch nach Abzug der Investitionsbeihilfen rückerstattet“, sagt Hopf. Die Steuerentlastung gilt generell nur für hocheffiziente Anlagen, mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 70 Prozent.

• Intelligente Messsysteme für Photovoltaik, Kraft-Wärme-Kopplung und Co.

Ab 2018 können neue kleine Energieerzeugungsanlagen mit Smart Meter ausgestattet werden. Hierbei handelt es sich um einen digitalen Stromzähler, der den Stromverbrauch bzw. die Stromerzeugung ermittelt. Er speichert die Daten und sendet sie an Stromversorger und Netzbetreiber. Das intelligente Messsystem darf die Kosten pro Messpunkt 60 Euro pro Jahr nicht übersteigen. Ab 2020 sollen auch Stromverbraucher mit unter 6.000 Kilowattstunden pro Jahr mit Smart Metern ausgestattet werden.

Quelle: Haus und Grund

Durch den starken Laubfall der vergangenen Tage können Dachrinnen und Fallrohre am Haus verstopft sein. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland rät, die Rinnen und Rohre zu säubern, damit das Regenwasser abfließen kann. Andernfalls können Schäden an den Rinnen und am Haus entstehen. Wer nicht selbst auf die Leiter steigen kann oder will, beauftragt einen örtlichen Dachdeckerbetrieb mit der Reinigung. Die Kosten können als haushaltsnahe Handwerkerleistung steuermindernd geltend gemacht werden.

Auf der Leiter, mit Eimer und Handschuhen ausgerüstet, ist die Rinnenreinigung ein aufwändiges und auch gefährliches Unterfangen. Für die Dachrinne der ersten Etage ist eine Teleskopstange mit abgewinkeltem Besen, Gummilippe oder auch einer Haltevorrichtung für den Gartenschlauch ein praktisches Hilfsmittel. Auch Reinigungsroboter sind mittlerweile zu haben. Allerdings landet bei all diesen Methoden unweigerlich einiger Schmutz in den Beeten oder auf dem Weg unter der Rinne.

Feinmaschige Rinnenschutzgitter aus Kunststoff oder Metall und Einsätze für die Fallrohre verzögern das Verstopfen und damit auch die Reinigungsintervalle erheblich. Auf den Gittern bleibt zumindest ein Großteil der Blätter liegen und wird dann vom Wind weggeweht. Lindenblüten und andere Kleinteile passen jedoch auch durch die Gitter und lagern sich darunter in der Rinne ab. Und Blätter oder auch Zweige, die sich im Gitter verhaken, behindern den Wasserabfluss. Dann muss die gesamte Rinne samt Gitter gesäubert werden.

Private Veräußerungsgeschäfte Als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gelten Immobilienveräußerungen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen von dieser Besteuerungsregel sind zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien. Voraussetzung ist, dass die betreffende Immobilie entweder ausschließlich oder – wenn die Immobilie vorher vermietet war – im Jahr der Veräußerung
Online-Steuernews für Mandanten 12/2017
und in den beiden vorangegangenen Jahren, also insgesamt drei Jahre vor der Veräußerung, selbst genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz-EStG).

Anwendung auch für Zweit- und Ferienwohnungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in einem aktuellen Urteil auch nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, als zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnungen angesehen (Urteil vom 27.6.2017, IX R 37/16). Damit können auch solche Objekte innerhalb der 10-jährigen Frist steuerfrei veräußert werden.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Im genannten Urteil hat der BFH den Begriff „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ präzisiert. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken setzt nach Auffassung des BFH weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Nach Auffassung des Senats reicht es aus, wenn eine Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und der Steuerpflichtige diese bewohnt. Es kommt nicht darauf an, ob der Steuerpflichtige das Objekt nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

Fazit Dieses Urteil dürfte einen wichtigen Meilenstein für Investitionen in Immobilienobjekte darstellen. Während Wertzuwächse bei Wertpapieranlagen stets zu versteuern sind, kann ein Immobilieninvestor durch Eigennutzung eine steuerfreie Veräußerung – unabhängig von einer Mindesthaltefrist – erreichen. Offen bleibt allerdings die Frage, ob dieses Urteil unabhängig von der Anzahl der zweitgenutzten oder als Ferienwohnung genutzten Immobilienobjekte Anwendung findet.

Deutschland muss Renten-Sonderbehandlung für Beamte abschaffen

Die Wahrheit! Leider ignorieren dieses unsere Parteien! Da viele Beamte im Bundestag sitzen, sägen diese nicht am eigenen Ast. Verständlich aus „Nutzersicht“, aber darf man sich dann wundern, dass die Bürger diese Ungerechtigkeit und diese Art der „Selbstbedienung“ nicht tolerieren wollen. Streben diese Politiker nur noch nach guten Diäten? Der Eindruck ist nicht ganz von der Hand zu weisen.

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Neue Rechtsprechung entlastet viele Steuerpflichtige

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