{"id":406,"date":"2015-03-26T10:25:26","date_gmt":"2015-03-26T08:25:26","guid":{"rendered":"http:\/\/www.klann-immobau.de\/?p=406"},"modified":"2018-04-26T09:38:36","modified_gmt":"2018-04-26T07:38:36","slug":"bgh-aenderung-der-rechtsprechung-zu-formularklauseln-bei-schoenheitsreparaturen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.klann.nrw\/?p=406","title":{"rendered":"BGH: \u00c4nderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Sch\u00f6nheitsreparaturen"},"content":{"rendered":"\n\n\n\n\n\n\n\n
BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185\/14<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Thema: Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/tr>\n
Zusammenfassung erstellt am: 18.03.2015<\/td>\n<\/tr>\n
<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n
Der u.a. f\u00fcr das Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularm\u00e4\u00dfiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln besch\u00e4ftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abw\u00e4lzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach \u00a7 535 BGB grunds\u00e4tzlich dem Vermieter obliegende) Pflicht zur Vornahme der Sch\u00f6nheitsreparaturen auf den Mieter abgew\u00e4lzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Sch\u00f6nheitsreparaturen f\u00fcr den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverh\u00e4ltnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Sch\u00f6nheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht f\u00e4llig sind.<\/p>\n

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat nunmehr – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (Az.: VIII ZR 352\/12) erwogen – seine fr\u00fchere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Sch\u00f6nheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert \u00fcberlassenen<\/strong> Wohnung durch Allgemeine Gesch\u00e4ftsbedingungen auf den Mieter \u00fcbertragen werden k\u00f6nnen (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987, Az.: VIII ARZ 9\/86). Auch an seiner weiteren (fr\u00fcheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularm\u00e4\u00dfiger Quotenabgeltungsklauseln (dazu grundlegend BGH, Rechtsentscheid vom 06.07.1988, Az.: VIII ARZ 1\/88; Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143\/06) h\u00e4lt der Senat nach den aktuellen Entscheidungen nicht mehr fest. Weiterhin ma\u00dfgeblich ist allerdings der Ausgangspunkt auch der fr\u00fcheren Rechtsprechung des Senats, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf<\/strong>. Er darf zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung – jedenfalls nicht ohne Gew\u00e4hrung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter – formularm\u00e4\u00dfig nicht mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.<\/strong><\/p>\n

Bei Erlass der oben genannten Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 entsprach es noch der Praxis des Bundesgerichtshofs, den Anwendungsbereich Allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen unter R\u00fcckgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (\u00a7 242 BGB) in einer Weise einzuschr\u00e4nken, die nach heutiger Sichtweise als unzul\u00e4ssige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zul\u00e4ssigen Inhalt eingestuft w\u00fcrde (vgl. Rechtsentscheid vom 06.07.1988, Az.: VIII ARZ 1\/88). Dem damaligen Verst\u00e4ndnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten f\u00fcr seine eigene Vertragslaufzeit belastet w\u00fcrde, wenn die „\u00fcblichen“ Renovierungsfristen im Falle der \u00dcberlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn ankn\u00fcpften.<\/p>\n

Hieran h\u00e4lt der Senat angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Ma\u00dfst\u00e4ben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung des Senats zum Erfordernis eines flexiblen Fristenplans<\/strong> (grundlegend Senatsurteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361\/03) und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess (dazu Senatsurteil vom 29.05.2013, Az.: VIII ZR 285\/12) sind die Ma\u00dfst\u00e4be der Inhaltskontrolle Allgemeiner Gesch\u00e4ftsbedingungen erheblich versch\u00e4rft worden.<\/p>\n

Gemessen daran ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert \u00fcbergebenen Wohnung die Sch\u00f6nheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt<\/strong>, unwirksam<\/span> (\u00a7 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung s\u00e4mtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und f\u00fchrt<\/strong> – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zur\u00fcckgeben m\u00fcsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.<\/p>\n

In dem Verfahren VIII ZR 185\/14, in dem die Vorinstanzen der auf Schadensersatz wegen unterlassener Sch\u00f6nheitsreparaturen gerichteten Klage \u00fcberwiegend stattgegeben hatten, hat der Bundesgerichtshof unter Aufhebung des Urteils des Berufungsgerichts abschlie\u00dfend entschieden, dass die Klage wegen unterlassener Sch\u00f6nheitsreparaturen (insgesamt) abgewiesen wird. Die formularm\u00e4\u00dfige Abw\u00e4lzung der Sch\u00f6nheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung \u00fcbernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gew\u00e4hrte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stellt in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.<\/p>\n

Im Verfahren VIII ZR 242\/13, in dem das Berufungsgericht dem Vermieter den begehrten Schadensersatz wegen nicht ausgef\u00fchrter Sch\u00f6nheitsreparaturen zugesprochen hatte, hat der Bundesgerichtshof die Sache unter Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zur\u00fcckverwiesen, damit die – vom Mieter zu beweisende Frage – gekl\u00e4rt werden kann, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn unrenoviert \u00fcbergeben worden und die Abw\u00e4lzung der Sch\u00f6nheitsreparaturen deshalb unwirksam ist. Dabei kommt es (wie in dem Verfahren VIII ZR 185\/14 n\u00e4her ausgef\u00fchrt wird) f\u00fcr die Abgrenzung renoviert\/unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mietr\u00e4ume im Zeitpunkt der \u00dcberlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln; dies hat der Tatrichter unter umfassender W\u00fcrdigung der Umst\u00e4nde des Einzelfalls zu entscheiden.<\/p>\n

In dem Verfahren VIII ZR 242\/13 hat der Senat zus\u00e4tzlich entschieden, dass ein – von der klagenden Vermieterin hilfsweise geltend gemachter – Anspruch auf anteilige Kostentragung nach einer Quotenabgeltungsklausel nicht besteht. Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der Senat urspr\u00fcnglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen f\u00fcr zul\u00e4ssig erachtet (Rechtsentscheid vom 06.07.1988) und dies sp\u00e4ter (Urteil vom 26.09.2007) dahin modifiziert, dass derartige Klauseln (nur dann) der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verh\u00e4ltnis zwischen der Mietdauer seit Durchf\u00fchrung der letzten Sch\u00f6nheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen w\u00fcrden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf best\u00fcnde.<\/p>\n

Im Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (Az.: VIII ZR 352\/12) hatte der Senat bereits Bedenken angedeutet, ob eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens der Inhaltskontrolle standh\u00e4lt. Diese Bedenken hat der Senat nunmehr f\u00fcr durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach \u00a7 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB f\u00fchrende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verl\u00e4sslich ermittelt werden kann und f\u00fcr ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verst\u00e4ndlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabh\u00e4ngig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses renoviert oder unrenoviert \u00fcberlassen wurde.<\/p>\n

In dem Verfahren VIII ZR 21\/13 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Berufungsgerichts best\u00e4tigt, das eine Schadensersatzpflicht des Mieters wegen unterlassener Sch\u00f6nheitsreparaturen schon deshalb verneint hatte, weil die verwendete Formularklausel zum Teil auf „starre“ Fristen abstellt und deshalb insgesamt unwirksam ist<\/strong>. Auf die Frage, ob die Wohnung bei Vertragsbeginn renoviert \u00fcbergeben worden war, kam es aus diesem Grund in diesem Verfahren nicht mehr an.<\/p>\n

Urteil des BGH vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185\/14<\/p>\n

Quelle: <\/strong>Pressemitteilung Nr. 39\/2015 des BGH vom 18.03.2015<\/p>\n

Vorinstanzen: <\/strong><\/p>\n

    \n
  • LG Berlin, Urteil vom 25.06.2014, Az.: 65 S 388\/13<\/li>\n
  • AG Tempelhof, Urteil vom 09.08.2013, Az.: 22 C 57\/12<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    BGH, 18.03.2015, VIII ZR 185\/14 Thema: Sch\u00f6nheitsreparaturen Zusammenfassung erstellt am: 18.03.2015 Der u.a. f\u00fcr das Wohnraummietrecht zust\u00e4ndige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularm\u00e4\u00dfiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln besch\u00e4ftigt. Durch Renovierungsklauseln (auch Vornahme- oder Abw\u00e4lzungsklauseln genannt) wird die (als Teil der Instandhaltungspflicht nach \u00a7 535 BGB grunds\u00e4tzlich dem Vermieter obliegende) […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":{"0":"post-406","1":"post","2":"type-post","3":"status-publish","4":"format-standard","6":"category-allgemein","7":"czr-hentry"},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/406","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=406"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/406\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1306,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/406\/revisions\/1306"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=406"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=406"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.klann.nrw\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=406"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}