{"id":1066,"date":"2017-10-01T13:44:23","date_gmt":"2017-10-01T11:44:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.klann-immobau.de\/?p=1066"},"modified":"2017-10-01T13:46:57","modified_gmt":"2017-10-01T11:46:57","slug":"1066","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.klann.nrw\/?p=1066","title":{"rendered":"Heizung im Mietrecht"},"content":{"rendered":"
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Quelle: \u00a9 1998 – 2017 Anwaltskanzlei Reichhardt & Schlotz Stuttgart<\/p>\n

In deutschen Breitengraden ist eine funktionierende Heizung wichtig. Rechte und Pflichten bez\u00fcglich der Art und Qualit\u00e4t der Heizung werden nachfolgend beschrieben. Abgerechnet werden die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung<\/a>, welche insoweit mietvertraglichen Bestimmungen vorrangig ist, \u00a72 HeizkostenVO.<\/em><\/p>\n

Beheizungsarten<\/h3>\n

Je nach dem, wie die Wohnung und das Vertragsverh\u00e4ltnis ausgestattet ist, ergeben sich unterschiedliche Pflichten f\u00fcr Mieter und Vermieter.<\/p>\n

Einzel\u00f6fen<\/h3>\n

Einzel\u00f6fen, die durch Kohle, \u00d6l, Gas oder durch Nachtstrom f\u00fcr W\u00e4rme sorgen, sind nicht an eine zentrale Versorgung angeschlossen.<\/p>\n

Der Mieter ist f\u00fcr die Beheizung selbst verantwortlich. Er ist auch regelm\u00e4\u00dfig f\u00fcr die Beschaffung und gegebenenfalls die Einlagerung der Brennstoffe oder der Energie selbst verantwortlich. Sind die \u00d6fen defekt, ist der Vermieter f\u00fcr die Behebung der Sch\u00e4den nur dann verantwortlich, wenn er die Heizk\u00f6rper mitvermietet hat. (Instandhaltungspflicht des Vermieters)<\/p>\n

Etagenheizung \/ Wohnungsheizung<\/p>\n

Hier sorgt eine Therme oder eine andere Heizanlage f\u00fcr die n\u00f6tige W\u00e4rme innerhalb einer Wohnung. Die Kosten der Beheizung tr\u00e4gt regelm\u00e4\u00dfig der Mieter, der daf\u00fcr einen Vertrag mit einem Energieversorger abschlie\u00dft. Die Kosten der Reinigung und Wartung der Heizanlage oder der Therme tr\u00e4gt regelm\u00e4\u00dfig der Vermieter, es sei denn, etwas anderes ist mietvertraglich vereinbart.( AG Dortmund, WuM 1983, 325)<\/p>\n

Zentrale Geb\u00e4udeheizung (Sammelheizung)<\/h3>\n

Hier werden alle R\u00e4ume eines Geb\u00e4udes von einer zentralen Heizanlage mit W\u00e4rme versorgt. Der Vermieter ist f\u00fcr den ordnungsgem\u00e4\u00dfen, betriebsbereiten Zustand der Heizanlage verantwortlich, ebenso f\u00fcr die Beschaffung der Brennstoffe, bzw. der Energie. Die Heizkostenabrechnung erfolgt hier nach der Heizkostenverordnung.<\/p>\n

Fernw\u00e4rme<\/h3>\n

Fernw\u00e4rme wird regelm\u00e4\u00dfig \u00fcber ein externes Heizkraftwerk geliefert. Zumeist schlie\u00dft der Mieter einen Vertrag mit dem Fernw\u00e4rmelieferanten. Bei M\u00e4ngeln der Fernw\u00e4rmeversorgung hat sich der Mieter entsprechend an den Fernw\u00e4rmelieferanten zu wenden.<\/p>\n

Ist ausnahmsweise nicht der Mieter Vertragspartner des Fernw\u00e4rmelieferanten, sondern der Vermieter, ist der Vermieter im Verh\u00e4ltnis zum Mieter bei M\u00e4ngeln einstandspflichtig. Der Vermieter rechnet dann wie oben mit dem Mieter auf Basis der Heizkostenverordnung ab, wobei er die Kosten und Werte des Fernw\u00e4rmelieferanten zu Grunde zu legen hat.<\/p>\n

Heizzeiten<\/h3>\n

Heizung w\u00e4hrend der Jahreszeiten<\/h3>\n

Wenn die Wohnung an eine zentrale Sammelheizung angeschlossen ist, ist der Vermieter verpflichtet, mindestens w\u00e4hrend der \u00fcblichen Heizperiode vom 1.Oktober bis zum 30. April die Zentralheizung in Gang zu halten. (LG D\u00fcsseldorf, BlGBw 1955, 31)<\/p>\n

Au\u00dferhalb der Heizperiode trifft den Vermieter eine Heizpflicht sp\u00e4testens dann, wenn die Innentemperatur in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern und T\u00fcren unter 17 Grad Celsius f\u00e4llt und mit einer Besserung in den folgenden Stunden nicht zu rechnen ist.<\/p>\n

Liegt die Raumtemperatur, was vor allem in der \u00dcbergangszeit h\u00e4ufiger vorkommt, zwischen 17 -20 Grad Celsius, kann der Mieter verpflichtet sein, eine eigene Heizquelle einzusetzen, wenn zu erwarten ist, da\u00df die niedrigen Temperaturen nur kurzfristig, also bis maximal zwei Tage, auftreten. Ansonsten hat der Mieter einen Anspruch auf Beheizung der Wohnung.<\/p>\n

Tageszeiten, Raumtemperatur<\/h3>\n

Ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet, so hat er nach DIN 4701 daf\u00fcr zu sorgen, da\u00df folgende Temperaturen in den R\u00e4umen erreicht werden k\u00f6nnen:<\/p>\n

-Wohn-,Schlafzimmer, K\u00fcche:\u00a0\u00a020 Grad Celsius
\n-Badezimmer, Duschraum:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a022 Grad Celsius
\n-Diele, Flur usw.:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a015 Grad Celsius<\/p>\n

Zur Nachtzeit von ca. 24.00 Uhr bis 06.00 Uhr morgens d\u00fcrfen diese Werte um bis zu drei Grad Celsius unterschritten werden. (vgl. AG Stuttgart, WuM 1987, 147)<\/p>\n

Die entsprechende Heizleistung hat der Vermieter von 6.00 Uhr morgens bis mindestens 23.00 Uhr abends zur Verf\u00fcgung zu stellen. K\u00fcrzere Zeiten, die in einem Formularmietvertrag stehen, etwa eine Beheizung nur bis 22.00 Uhr, sind unzul\u00e4ssig. (OLG Frankfurt, WuM 1992, 56f.)<\/p>\n

Der BGH und das OLG Frankfurt gehen sogar davon aus, da\u00df eine Raumtemperatur von 20 Grad Celsius als Wohntemperatur die unterste Grenze des Zumutbaren darstellt. (BGH WuM 1991, 381 f; OLG Frankfurt 1992, 56 f.)<\/p>\n

Ungen\u00fcgende Heizanlage \/ Heizk\u00f6rper<\/h3>\n

Ist die Heizanlage des Hauses unterdimensioniert oder wird sie nicht voll gefahren und frieren deshalb bei K\u00e4lte die Mieter des Hauses, k\u00f6nnen die Mieter die Miete mindern, da ein Mangel der Mietsache vorliegt. Die Minderungsquote liegt zwischen 10% bei ungen\u00fcgender Beheizungsm\u00f6glichkeit und 100% bei Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten.<\/p>\n

Ist die Anzahl der Heizk\u00f6rper in der Wohnung nicht ausreichend, oder sind diese unterdimensioniert, ist zu fragen, ob dies der Mieter bei Vertragsabschlu\u00df erkennen konnte.<\/p>\n

nach oben<\/a><\/p>\n

Gerade bei fehlenden Heizk\u00f6rpern ist regelm\u00e4\u00dfig eine Kenntnis des Mieters von Anzahl und Art der Heizk\u00f6rper bei Mietvertragsabschlu\u00df gegeben. Schliesslich besichtigt die Mehrzahl der Mieter die Wohnung vorher. Leistet der Mieter in dieser Kenntnis die Unterschrift unter den Mietvertrag, ist die Anzahl der Heizk\u00f6rper vertragsgem\u00e4\u00df, ein zur Minderung berechtigender Mangel also nicht gegeben.<\/p>\n

Unterdimensionierte Heizk\u00f6rper sind eher selten und f\u00fcr den technischen Laien im Regelfall kaum zu erkennen. Die Heizleistung der einzelnen Heizk\u00f6rper kann beim Vermieter oder bei einem Handwerker-Fachbetrieb erfragt werden. Diese k\u00f6nnen sehr schnell eine W\u00e4rmebedarfsberechnung f\u00fcr die betroffenen R\u00e4ume erstellen und feststellen,ob der Heizk\u00f6rper zu wenig Leistung bringt oder nicht. Liegt eine Unterdimensionierung vor, kann die Miete gemindert werden.<\/p>\n

\u00dcberheizung<\/h3>\n

Liegt eine nicht regulierbare \u00dcberheizung der Mietwohnung vor, kann der Mieter ebenfalls berechtigt sein, die Miete zu mindern, denn \u00fcberheizte R\u00e4ume k\u00f6nnen ebenso einen Mangel darstellen wie zu kalte.<\/p>\n

Zu hohe Heizkosten<\/h3>\n

Kommen auf den Mieter unerwartet hohe Heizkosten zu, die sehr weit \u00fcber den normalerweise anfallenden Kosten liegen, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter darauf hinzuweisen, andernfalls kann der Mieter berechtigt sein, die Miete um den Anteil \u00fcberh\u00f6hter Heizkosten mindern.<\/p>\n

Nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin aus April 2008 (Az. 12 U 6\/07) soll das gleichg\u00fcltig sein: Soweit die Heizanlage die R\u00e4ume ausreichend erw\u00e4rmt und kein sonstiger technischer Fehler vorliegt, sei nicht ohne weiteres von einem Mangel auszugehen der zu einer Mietminderung berechtige. Ein Vermieter sei n\u00e4mlich nicht verpflichtet seine Heizungsanlage stets auf dem neuesten Stand zu halten.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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