Mit Nachmieter:in schneller aus dem alten Mietvertrag? Quelle Immobilienscout24

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Kommten Mieter:innen durch geeignete Nachmieter:innen schneller aus dem Mietvertrag? 

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Kündigungsfristen für Mieter:innen und Vermieter:innen 

Nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB) haben Mieter:innen stets eine Kündigungsfrist von drei Monaten, egal wie lange er in der Wohnung wohnt. Die Kündigungsfristen der vermietenden Partei richten sich hingegen nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573 c Abs. 1 S. 2 BGB). Bis zu fünf Jahre Mietdauer beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, nach fünf Jahren bereits sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer beträgt sie sogar neun Monate. 

Der Fall: Mieter:innen kündigten das Mietverhältnis und stellten Nachmieter:innen 

Die Mieter:innen kündigten im September 2014 das Mietverhältnis. Die Vermieterin bestätigte den Zugang der Kündigung und teilte mit, dass das Mietverhältnis somit fristgerecht Ende Dezember 2014 ende.

Unter Benennung mehrerer geeigneter Nachmieter:innen verlangte die Mietpartei die vorzeitige Beendigung zu Ende Oktober 2014. Schließlich hätte die Vermieterin hiermit bereits einen neuen Vertragspartner und ein Mietausfall würde auch nicht entstehen. Die Vermieterin lehnte die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages ab und verlangte die Mietzahlung bis Ende Dezember 2014.

Mieter:innen stellen Mietzahlung ein und erhalten Zahlungsklage

Da die Mieter:innen ihre Mietzahlung einstellten, erhob die Vermieterin Klage – das Landgericht Berlin hatte sich mit dem Fall zu beschäftigen.

Kein Anspruch auf vorzeitige Entlassung

Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die Vermieterin den Mieter:innen nicht innerhalb der regulären Kündigungsfrist i. S. d. § 573 c Abs. 1 BGB eher aus dem Mietverhältnis entlassen muss. Die Kündigungsfrist von drei Monaten haben die Mieter:innen einzuhalten und daher auch bis zum Ende der Mietzeit die Miete zu zahlen (§ 535 Abs. 2 BGB). Eine andere Wertung käme nur dann in Betracht, wenn die Mietzahlungspflicht für die neue und die bisherige Wohnung zusammen derart hoch wäre, dass die Mieter:innen in existenzielle Geldnöte geraten würde. Ein solcher Fall läge hier aber nicht vor.

LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016; AZ:  67 S 39/16

Immobilien: Änderungen 2021

Zusammenfassung

WEG-Reform, Maklerprovision, Baukindergeld, Wohnungsbauprämie, HOAI und CO2-Steuer

WEG-Reform

Bereits seit 01.12.2020 gilt es, das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzt. Seit 1951 wurde es nur punktuell angepasst, daher war hier eine grundlegende Überarbeitung notwendig.

Mit der Änderung des Gesetzes soll der Umbau von bestehenden Wohnanlagen erleichtert werden, hier hat man unter anderem die Energiewende und den demografischen Wandel im Blick. In Zukunft soll es Eigentümer beispielsweise mit einfacher Mehrheit möglich sein, Beschlüsse zu fassen.

Verwalter sollen mit der Reform mehr Handlungskompetenz erhalten. Dies soll ihre Arbeit erleichtern und effizienter machen. Die Zertifizierung der Verwalter durch einen Sachkundenachweis ist beschlossen worden, nach einer Übergangsfrist von zwei Jahren können ab Dezember 2022 nur noch durch die IHK geprüfte Verwalter bestellt werden. Sind sie bereits zum 01.12.2020 in Gemeinschaften bestellt sind, gelten sie bis zum 01.06.2024 als zertifizierte Verwalter. Die Weiterbildungspflicht soll von der Zertifizierung unberührt bleiben.

Auch die Eigentümerversammlungen werden vereinfacht. Mit der Teilnahme mindestens eines Mitglieds der Eigentümergemeinschaft gilt die Versammlung als beschlussfähig. So sollen Wiederholungsversammlungen vermieden werden. Nach neuem Recht beträgt die Einberufungsfrist für die Versammlungen drei statt bislang zwei Wochen. Sofern die Eigentümergemeinschaft den Beschluss fasst, können Eigentümer ab sofort auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilnehmen. Rein virtuelle Versammlungen sieht der Gesetzgeber jedoch nicht vor, das Recht persönlich an Versammlungen teilnehmen zu können, soll somit nicht beschränkt werden.

Vereinfachungen gibt es fortan auch bei den sogenannten Umlaufbeschlüssen. Sie können ab jetzt per Mail oder App zur Abstimmung gebracht werden und müssen nicht mehr in Schriftform erfolgen.

Durch klare Formulierungen des Gesetzes sollen Streitigkeiten im WEG-Bereich reduziert werden.

Maklerprovision

Pünktlich einen Tag vor Weihnachten am 23.12.2020 hält die Bundesregierung ein besonderes Geschenk parat, das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt nach einem halben Jahr Übergangsfrist in Kraft. Hieraus ergeben sich Änderungen für Käufer und Verkäufer. So müssen sich Immobilienverkäufer in Zukunft, sobald sie einen Makler beauftragen, mindestens an der Hälfte der Maklercourtage beteiligen. Bislang war die Verteilung der Courtage nicht gesetzlich geregelt, sodass gerade in Regionen mit mehr Interessent als Kaufobjekten auf dem Markt in der Regel der Käufer die Provision in voller Höhe tragen musste. Käufer sollen durch die neue Regelung entlastet werden. Auch Finanzierungen werden für Immobilienkäufer durch das neue Gesetz erleichtert, da die Kaufnebenkosten, die der Käufer in der Regel selbst trägt, dank der neuen Gegebenheiten sinken sollen.

Baukindergeld

Familien oder Alleinerziehende, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2020 einen Kaufvertrag für ein selbst genutztes Eigenheim unterzeichnen, können unter bestimmten Voraussetzungen mit dem Baukindergeld eine staatliche Unterstützung erhalten. Nun ist geplant, diesen Zeitraum mit Inkrafttreten des neuen Bundeshaushalts 2021 bis zum 31.03.2021 zu verlängern. Geförderte Eigentümer erhalten dann für jedes minderjährige, im eigenen Haushalt lebende Kind 12.000 Euro Zuschuss über 10 Jahre verteilt.

Wohnungsbauprämie

Im kommenden Jahr sollen mehr Personen von der Wohnungsbauprämie profitieren. Dies wird erreicht, in dem die Grenze des zu versteuernden Einkommens der alleinstehenden Bausparer von 25.600 Euro auf 35.000 Euro angehoben wird, für Verheiratete gilt eine Erhöhung von 51.200 Euro auf 70.000 Euro. Gleichzeitig wird auch die Höhe der Förderung nach oben hin angepasst. Diese steigt von 8,8 Prozent auf 10 Prozent. Die Beitragsobergrenze für die Förderung betrug bislang 512,00 Euro jährlich für Alleinstehende künftig also 700,00 Euro jährlich.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass Alleinstehende statt 45,06 Euro in Zukunft 70,00 Euro Förderung pro Jahr erhalten. Verheiratete profitieren ab 2021 von 140,00 Euro, zuvor waren es 90,11 Euro.

HOAI Mindest- und Höchstsätze

Nach Beschluss des Europäischen Bundesgerichtshofs, sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) unzulässig. Daher werden sie in Zukunft frei verhandelbar sein.

Auch wird ein vereinfachtes Vergabeverfahren in Kraft treten, mit dem Ziel, dass von Bund und Land beschlossene Maßnahmen schneller umgesetzt werden können.

CO2-Steuer

Auch das Brennstoffemissionshandelgesetz hält für das kommende Jahr (und die darauffolgenden Jahre) Änderungen parat. Und zwar wird die CO2-Abgabe 2021 unter anderem auf Gebäude ausgeweitet, Hintergrund hierfür ist der Umweltschutz beziehungsweise das Erreichen der Klimaziele. Pro Tonne CO2 werden 2021 nun 25 Euro fällig. Bei Heizöl wären das ca. 8 Cent pro Liter, bei Erdgas ca. 0,5 Cent pro Liter. Die Mehreinnahmen sollen in die Förderung von erneuerbaren Energien fließen.

Quelle: Bundestag, Bundesrat, KfW, BMI, BMU

Frohes Weihnachtsfest und ein gesundes Jahr 2021

­Die Weihnachtstage rücken immer näher.

Sich besinnen und das Wesentliche erkennen steht in diesem turbulenten Jahr besonders im Vordergrund.

Wir wünschen Ihnen und Ihrer Familie vor allem Gesundheit, eine schöne Adventszeit und friedvolle Weihnachtstage.

Vielen Dank für Ihr Vertrauen in 2020. Wir freuen uns auf neue, gemeinsame Herausforderungen in 2021.

Ihr Team von immobau
­ ­ ­ ­ ­ *** Unser Betrieb bleibt vom 16.12.2020 bis zum 11.01.2021 geschlossen*** ­ ­ ­ ­ ­

Abrechnung Stadt Olpe 1.7.-31.12.2020

Auf Steuern (Grundsteuer) und Gebühren (Abfallentsorgungs-, Straßenreinigungs-, Niederschlagswasser- und Schmutzwassergebühren) wird KEINE MwSt erhoben wird, sodass sich in Bezug auf die Grundbesitzabgaben keine Änderungen für die Abrechnung vom 01.07.2020 bis 31.12.2020 ergeben.

Zu Strom, Gas und Wasser haben siehe die Informationen zur Änderung des Steuersatzes durch die Bigge Energie erhalten.

(Quelle: Stadt Olpe 20.7.2020)